Среди инвесторов распространен миф: «В Дубае вообще нет никаких налогов, поэтому при покупке платишь ровно ту сумму, которая указана на ценнике». Налоговая система ОАЭ действительно уникальна — здесь нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога для физических лиц. Тем не менее, покупка и владение жильем сопровождаются обязательными государственными пошлинами, регистрационными платежами и эксплуатационными расходами.
Чтобы итоговая сумма сделки не стала для вас неприятным сюрпризом, эксперты агентства AqarDXB составили прозрачный финансовый гид: сколько именно денег нужно закладывать сверху цены квартиры или виллы, кому и на каком этапе они выплачиваются.
- При покупке новостройки (Off-Plan) от застройщика сопутствующие расходы составляют около 4,5% сверх стоимости объекта.
- При покупке готового жилья (Secondary/Ready) закладывайте около 6,5–7,5% за счет агентской комиссии и сборов за переоформление.
1. Единовременные расходы при оформлении сделки
1. Государственный сбор Земельного департамента (DLD Transfer Fee) — 4%
Главная и самая крупная статья расходов. Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department — DLD) взимает фиксированную пошлину в размере 4% от стоимости недвижимости за государственную регистрацию перехода права собственности.
- Пошлина начисляется как на готовое жилье, так и на новостройки.
- К пошлине добавляется стандартный административный сбор: 580 AED (для готовых квартир) или 40 AED (для земельных участков).
- Полезно знать: В периоды промо-акций некоторые крупные застройщики (Emaar, Sobha, Danube) берут оплату сбора DLD (полностью 4% или частично 2%) на себя в качестве бонуса покупателю. Актуальные проекты с субсидией DLD уточняйте у консультантов AqarDXB.
2. Регистрационный сбор (Registration Trustee Fee)
При покупке готового объекта на вторичном рынке сделка регистрируется в государственном офисе регистрационного попечителя (Trustee Office). Стоимость услуг офиса строго регламентирована:
- 4 000 AED + 5% НДС (итого 4 200 AED): если стоимость объекта превышает 500 000 AED.
- 2 000 AED + 5% НДС (итого 2 100 AED): для объектов стоимостью менее 500 000 AED.
3. Выпуск свидетельства о собственности (Title Deed или Oqood)
- Oqood (для новостроек): сертификат предварительной регистрации права на строящийся объект в системе DLD. Стоимость выпуска — 1 000–3 000 AED в зависимости от девелопера.
- Title Deed (для готового жилья): постоянное свидетельство о праве собственности. Пошлина за выпуск документа — 250 AED.
4. Комиссия агентства недвижимости (Брокерский сбор)
- При покупке новостройки от застройщика (Off-Plan): 0% комиссии. Услуги AqarDXB по подбору, проверке юридической чистоты и сопровождению сделки полностью оплачивает девелопер. Вы приобретаете недвижимость по официальной цене застройщика без наценок.
- При покупке готового жилья на вторичном рынке: 2% + 5% НДС от суммы сделки. Оплачивается покупателем в момент закрытия сделки.
5. Сертификат об отсутствии претензий (NOC — No Objection Certificate)
Требуется при перепродаже готового жилья или переуступке строящегося объекта. Застройщик подтверждает, что у прежнего собственника нет долгов по платежам за обслуживание. Стоимость NOC составляет от 1 000 до 5 000 AED + НДС в зависимости от девелопера (обычно оплачивается продавцом или делится по договоренности).
Наглядный расчет расходов: пример для квартиры за 1 500 000 AED (~408 000 $)
| Статья расходов | Новостройка (Off-Plan) | Вторичный рынок (Ready) |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 1 500 000 AED | 1 500 000 AED |
| Сбор DLD (4%) | 60 000 AED | 60 000 AED |
| Административный сбор DLD | 580 AED | 580 AED |
| Trustee Fee (сбор регистратора) | — | 4 200 AED |
| Выпуск Oqood / Title Deed | ~1 050 AED | 250 AED |
| Комиссия агентства (AqarDXB) | 0 AED (0%) | 31 500 AED (2% + НДС) |
| ИТОГО сопутствующих расходов | 61 630 AED (~4,1%) | 96 530 AED (~6,4%) |
- Покупка за наличные (Cash): дополнительные расходы составляют около 4,1% для новостроек (DLD 4% + сборы Oqood) и около 6,4% для готового фонда (DLD 4% + Trustee Fee + комиссия агентства 2% + НДС).
- Покупка в ипотеку (Mortgage): общие затраты возрастают до 7,2–7,5% из-за обязательных сборов: регистрация ипотеки в DLD (0,25% от суммы кредита + 290 AED), независимая экспертная оценка объекта для банка (2 500–3 500 AED) и банковская комиссия за открытие кредитной линии (до 1% + НДС).
2. Расходы при заселении и подключении коммуникаций
После получения ключей собственник оплачивает подключение базовых коммунальных сервисов:
- Подключение и гарантийный депозит в DEWA (электричество и вода):
Официальный регламент DEWA Move-in Service четко разделяет два типа платежей:- Возвратный гарантийный депозит (Security Deposit): составляет 2 000 AED для апартаментов/квартир и 4 000 AED для вилл. Этот депозит не облагается НДС 5% и полностью возвращается собственнику при продаже недвижимости или закрытии лицевого счета.
- Сборы за регистрацию и активацию (Connection/Activation Fees): разовый невозвратный сервисный сбор 100 AED (для малых счетчиков / квартир) или 300 AED (для больших счетчиков / вилл) + сбор Knowledge Fee 10 AED + Innovation Fee 10 AED + 5% НДС на сервисный тариф (итого ~125–155 AED для квартир и ~335 AED для вилл).
Итого единовременный стартовый платеж при открытии счета в DEWA составляет около 2 155 AED для квартиры и около 4 335 AED для виллы.
- Кондиционирование (Empower, Tabreed или Emicool): центральное охлаждение оплачивается отдельно в ряде районов (Business Bay, Downtown, JLT). Возвратный депозит за открытие счета составляет от 1 000 до 2 000 AED. В домах с чиллером, включенным в стоимость обслуживания (Chiller-Free), отдельного депозита нет.
- Интернет и ТВ (Etisalat или du): разовое подключение около 300 AED, ежемесячный пакет домашнего интернета на скорости 500–1000 Мбит/с обойдется в 380–450 AED/месяц.
3. Регулярные ежегодные расходы: Service Charges (Плата за обслуживание)
Вместо налога на имущество в Дубае действует сбор за обслуживание жилого комплекса — Service Charges. Эти деньги направляются в управляющую компанию на поддержание инфраструктуры дома:
- Охрана и служба консьержа 24/7.
- Регулярная чистка и фильтрация бассейнов.
- Обслуживание спортивного зала, сауны и спа-зон.
- Уборка холлов, мойка панорамных фасадов и уход за лифтами OTIS/KONE.
- Ландшафтный дизайн и вывоз мусора.
Тариф рассчитывается в дирхамах за 1 квадратный фут (sq.ft) общей площади квартиры в год и строго регулируется Земельным департаментом через официальный индекс RERA Service Charge Index. Завысить тариф по своему усмотрению управляющая компания не имеет права.
Средние тарифы Service Charges по районам Дубая в 2026 году:
- Dubai Hills Estate: 12–16 AED / кв. фут в год (для вилл — от 3,5 до 6 AED / кв. фут).
- Jumeirah Village Circle (JVC): 11–15 AED / кв. фут в год.
- Business Bay: 15–22 AED / кв. фут в год.
- Dubai Marina: 16–25 AED / кв. фут в год.
- Downtown Dubai: 22–35 AED / кв. фут в год (в премиальных башнях у Бурдж-Халифа).
- Palm Jumeirah: 18–30 AED / кв. фут для апартаментов; для частных вилл обслуживание участка минимально.
750 кв. футов × 18 AED = 13 500 AED (~3 670 $) в год (или около 305 $ в месяц). В эту сумму включено полное содержание здания, консьерж, бассейн и фитнес-клуб без каких-либо дополнительных сборов.
4. Расходы при сдаче недвижимости в аренду
Если вы покупаете недвижимость с целью получения пассивного дохода, учитывайте следующие операционные расходы:
- Долгосрочная аренда (Long-Term на 1 год): комиссию агента (обычно 5% от годовой стоимости аренды) в ОАЭ оплачивает арендатор! Если вы привлекаете профессиональную управляющую компанию (Property Management) для полного ведения объекта (сбор денег, решение бытовых вопросов, инспекция жилья), ее услуги обойдутся в 5–8% от годовой аренды.
- Краткосрочная аренда (Holiday Homes / посуточно): лицензированные управляющие операторы берут 15–20% от чистого валового дохода. В эту комиссию входит маркетинг на международных площадках, клининг, замена постельного белья, регистрация гостей в Департаменте туризма (DTCM) и динамическое управление ценами. При этом чистая доходность в курортных локациях (Marina, Downtown, Palm) достигает 8–10% годовых.
Чек-лист инвестора: как оптимизировать расходы при покупке
- Выбирайте новостройки от проверенных застройщиков с промо-акциями. Субсидия сбора DLD (полная или частичная 2%) позволяет сэкономить от 30 000 до 80 000 AED уже на старте сделки.
- Заранее запрашивайте утвержденный тариф Service Charge. При оценке инвестиционной привлекательности сравнивайте не только стоимость квартиры, но и расходы на содержание здания, чтобы точно понимать чистый ROI.
- Пользуйтесь услугами официального лицензированного брокера. При покупке новостроек через AqarDXB вы получаете профессиональную аналитику рынка, проверку договоров и полное сопровождение сделки с комиссией 0%.
Запросить индивидуальный расчет сметы сделки и подборку проектов
